As consequências da pandemia do Novo Coronavírus (COVID-19) são de conhecimento de todos. Sejam elas sociais, econômicas, na relação dos entes federativos e na infraestrutura da União, Estados e Municípios.
Enquanto, todos nós nos solidarizamos com as pessoas que estão doentes, com as famílias que perderam seus entes queridos, queremos pensar um pouco sobre as partes em um contrato de locação comercial.
Uma forte e direta consequência da pandemia é a paralisação de diversos setores da economia, de grandes e pequenas empresas, de empreendedores e profissionais autônomos.
A Organização Mundial da Saúde – OMS, recomendou medidas como lockdown, quarentena e isolamento social, dependendo de cada caso, como medidas para conter o aumento do contágio da doença.
Seguindo essa linha de posição, governos estaduais e municipais editaram decretos determinando o fechamento de negócios, centros comerciais e shopping centers.
Acrescido a estas determinações, existe ainda o natural receio de grande parte da população que ao acompanhar os noticiários e jornais nacionais e internacionais diminuíram ou interromperam a sua circulação, impondo verdadeira mudança em seu comportamento social.
Mas como ficam os contratos de aluguel dos imóveis comerciais alugados para que determinado negócio fosse desenvolvido?
Como arcar com o pagamento do aluguel quando, em virtude da pandemia e de determinações de autoridades públicas, esses empresários se viram impedidos de exercer a sua atividade?
- O Contrato de Aluguel, Caso de Força Maior e Fato do Príncipe
Como conceito, o contrato de locação é aquele através do qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, mediante remuneração (aluguel), o gozo de coisa não fungível.
É exatamente isto que dispõe o art. 565, CC.
Essa espécie de locação vem do direito romano, sendo chamada de locatio rei.
Acontece que, ao alugar um imóvel comercial nasce para o Locador a liberdade ou faculdade de utilizar o imóvel como bem lhe apraz, respeitando a finalidade dada em contrato de locação, seja para comercializar os seus produtos, seja para prestar um serviço.
No entanto, tal liberdade foi diretamente atingida pela pandemia do COVID-19 e pelos diversos decretos estatais.
No Estado do Rio de Janeiro, foram editados alguns decretos que impactaram as atividades empresariais, dos quais destacamos: o decreto nº. 46.970/2020 e decreto nº. 46.973/2020, que determinaram o fechamento de cinemas, teatros, academias de ginástica, shopping centers e centros comerciais.
É certo que, tal situação não foi causada pelo Locador, muito menos pelo Locatário que deseja mais do nunca manter o funcionamento da sua atividade.
Trata-se de verdadeira situação de caso fortuito ou força maior, além de os decretos representarem Fato do Príncipe.
Enquanto a Força Maior é uma situação ou evento imprevisível que causa a impossibilidade do cumprimento de uma obrigação contratual (art. 393, parágrafo único, CC), o Fato do Príncipe é um ato emanado pelo poder público que torna um contrato mais oneroso ou impossível de ser cumprido.
Portanto, decretos que determinam o fechamento de comércios e outros negócios, impedindo o seu funcionamento e assim, impedindo o seu faturamento, tornam os contratos de aluguéis onerosos e, muitas vezes impossível de serem cumpridos.
Não são todas as empresas que podem suportar dois ou três meses de paralização de suas atividades, ou até mesmo duas semanas de paralisação.
- O Desequilíbrio Contratual e Uma Solução
Então, aquele contrato de aluguel que em uma situação de normalidade tinha equilíbrio entre as partes contratantes, agora já não tem mais.
Nesses casos, é possível a aplicação análoga do art. 567, CC, que dispõe:
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
No atual cenário é óbvio que as faculdades do Locatário de utilização da coisa alugada se deterioraram em razão da pandemia (caso de força maior) e dos diversos decretos e ordens estatais (fato do príncipe).
Então, o que fazer?
Como explicitamente diz o artigo acima trazido, caberá pedido de redução proporcional do aluguel ou até mesmo resolver o contrato, ou seja, rescindir o contrato.
Neste momento, começam algumas dificuldades práticas.
A primeira é como quantificar o dano que a pandemia e tais decretos representam no balanço financeiro da empresa, para que haja a redução proporcional do aluguel do imóvel.
A segunda é a hipótese dos danos econômicos serem tão extensos que a única solução seria a rescisão do contrato, uma vez que todos esperamos que esta crise em breve passará, e precisamos trabalhar para que os negócios estejam lá quando ela passar.
Este é precisamente o Princípio da Continuidade Empresarial ou da Conservação Da Empresa, muito evocado em dissoluções de sociedades, que segundo o qual deve-se buscar a conservação da atividade empresarial.
Ademais, é inquestionável que existe um dever de lealdade entre as partes contratantes, decorrente do princípio da boa-fé objetiva que rege todos os contratos.
Esse dever de lealdade deve instar as partes a chegarem em consenso quanto a redução do aluguel e o tempo de redução, uma vez que esta situação é temporária.
Uma solução amigável é sempre o ideal. No entanto, caso não seja possível um pedido neste sentido pode ser direcionado ao Poder Judiciário.
É importante ainda que, caso o Locatário se veja nesta situação, em observância ao princípio da boa-fé objetiva, ele notifique o Locador lhe dando ciência do impacto financeiro que tem absorvido, além da necessidade de redução do aluguel.
Ainda que não seja o objetivo deste artigo, vale trazer ainda que o Código Civil prevê a possibilidade de exclusão da responsabilidade pelo inadimplemento contratual, também em situação de caso fortuito ou força maior, conforme art. 393, CC, que certamente deverá ser lançado mão neste momento.
- Conclusão
Os impactos do COVID-19 serão extensos e ainda desconhecidos.
No âmbito dos contratos existem soluções trazidas na legislação brasileira, algumas já tratadas pela doutrina e outras que teremos que aprender com o direito comparado.
No que diz respeito aos contratos de aluguel de imóveis comerciais, existe a possibilidade trazida no art. 567, CC, sempre respeitando o princípio da boa-fé objetiva e a tentativa de solução consensual.
